美国房产投资，如何纳税？

 

在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自美国国税局 (IRS) 的繁琐税务政策。

 

自住两年升值部分不用交税

 

税法规定:在卖美国房产时，如果屋主在五年之内，自住超过两年，卖房后，美国房产升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万，个人可免25万)。当然大家还是要挑有升值潜力的房子，不然5年后美国房产根本没涨，那就不符合投资的意义了。

 

保留美国房产维修收据，避免现金交易

 

屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在美国房产报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。

 

如果请工人，也建议屋主从国税局(IRS)网站 上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵美国房产租金收入的出租成本支出。

 

出租房折旧冲回越早越好

 

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租的美国房产分27.5年来折旧算。比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万。增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分美国房产税，就叫做折旧冲(deprecation recapture)。

 

更换美国房产考虑“1031”延税

 

按照“1031”，如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子 (称做 Replacement Property)，则所赚的钱可以暂时不交美国房产税(Tax Deferred)。

 

当然“1031”延税方法要符合不少要求，比如在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。同时，必须是投资用房换投资用房，不能换自住房；交易必须在规定的时间内完成；新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。

 

注意：“1031”是缓税，不是免税，建议想使用“1031”延税的美国房产投资者必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以免造成不必要的损失。