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美国楼市迎来新一轮繁荣，多因素促成投资佳机

2014-02-19 ●

2014年新年伊始，中国500强企业——绿地集团，在北美的首个房地产项目——洛杉矶绿地中心于2月14日举行了隆重的开工庆典，这标志着绿地集团新一轮海外开发的全面启动。此番绿地集团斥资10亿美元，大手笔进军美国市场，这也是迄今为止中国房企在美国投资最大的房地产项目。随着美国经济的复苏，以绿地集团为代表的中国房企正阔步迈向美国市场。

2014年2月14日，绿地集团（右二）董事长张玉良在洛杉矶出席——洛杉矶绿地中心项目开工庆典

据美国房产专家预测，目前美国房地产市场正在反转，应该会在2015年再现繁荣。房地产繁荣再加上石油和天然气产量不断增长以及其他因素，将足以提振整个美国经济。实际上，由此导致的美国经济增长率可能会高于美联储2%到2.5%的长期增长预期。

美国楼市的繁荣将受到房价上涨、待售房屋数量减少、家庭和人口不断增多以及抵押贷款条件放宽等因素的推动。这些因素应该会在未来五年推动住宅投资（包括新的建设和改建）每年增长15%到20%。仅此一项就可能对GDP年增长率贡献一两个百分点，并在此期间创造400万个就业岗位。

正是由于房地产业大幅衰退，才为这种繁荣奠定了基础。关于房地产衰退的程度，2008年席卷全球的那场金融危机和美国房地产泡沫危机，让所有人都记忆犹新。例如，泡沫之前的2000年到2004年期间，年均单户住宅开工数为140万栋。而在泡沫破裂之后，年均单户住宅开工数降至50万栋，并且一直维持在这一水平。此前年均90万的新屋销售量也下降了三分之二。在截止2005年的25年里，年均住宅投资占美国GDP的4%，但2008年以来这一比例只有2.5%。

现在从房价开始，房地产市场又进入了上升周期。标准普尔/凯斯-希勒20个大城市房价指数(S&P/Case-ShillerComposite 20 City Home Price index)自今年3月以来已经上涨了8%。实际上，巴克莱(Barclays)预计，到2015年，名义房价将超过2006年创下的高点。房屋负担能力也有所上升，原因是抵押贷款还款与收入和房租的比例从未像现在这样有利。此外，房价和家庭收入之间的比例也回到了30年前的水平。毫无疑问，房价和可负担性不断上升会直接导致房屋的购买和建造。

第二，相对供应水平大幅下降。待售房屋数量下降到了200万套这一长期平均水平。“影子库存”房屋的数量更多——这是指要么丧失抵押赎回权，要么牵涉拖欠债务或抵押贷款违约的房屋。然而，由于没有得到很好地维护，这些房屋有很多都残破不堪。这就意味着房屋有两层供应：优质房屋和受损房屋。对于大多数买家来说，只有第一类市场与他们有关。这类市场的供应正在接近1992年以来的最低点。

受人口因素的推动，住房需求将会非常强劲。国际货币基金组织(IMF)预计，从2012年到2017年，美国人口将增加1500万，高于过去五年的增幅。增长最快的两个群体分别是55岁以上的人和所谓的“回声潮一代人”(echo boomers)，即婴儿潮一代人的孙辈。第一个群体的住房拥有率最高。

第二个群体中的相当大一部分人都在租房，他们即将开始购房。摩根大通(JPMorgan)预计，仅仅为了满足新增人口的需求，美国就需要在2017年之前新增600万套住房。

还有就是组建家庭趋势的恢复。摩根大通统计显示，从1958年到2007年，每年新组建的家庭数量稳定在140万左右。但在金融危机之后的三年，随着年轻人开始合租或与父母住在一起，这一数量降至50万以下。现在，该数据已在上述水平上翻番，而且估计即将组建的家庭数量正处于历史高点。大多数人预计家庭组建数量还会进一步增加，它已连续多年超过了50年来的平均水平。

最后，抵押贷款申请条件开始放宽。2008年之后贷款标准急剧收紧，目前利用新的抵押贷款买房的比例处于10年以来的最低水平。然而，家庭财务也大有改善，偿债率正在恢复到危机之前的水平。此外，银行也需要通过发放抵押贷款来获得收入。因此，抵押信贷开始敞开大门，这也促进了住房销售。

目前来看，2008年开始刮起的强劲的经济逆风依然在压制美国的增长，2012年上半年美国经济增长率仅在1.7%左右徘徊。这股逆风或许需要将近两年的时间才能消逝，但它同时为经济强势复苏打下基础，而楼市的繁荣将成为最大的推动因素。

自2013年以来，美国逐渐复苏的房地产市场就吸引了数家中国大型房企的目光。2014年，绿地集团首开先河的大手笔投入美国房地产市场，也向广大投资者昭示了投资美国的风向标。据悉，绿地集团在进驻美国房地产市场前，已选择全球最具影响力的投资移民机构——亨瑞国际咨询集团，作为其在美国洛杉矶绿地中心项目的合作伙伴。亨瑞集团近几年EB-5申请总量高达全球总量的10%，已经为美国创造直接、间接及衍生就业近万，并独家在美拥有第三方资金监管，严谨的项目甄选和项目尽职调查和后续安家服务将为各界投资移民人士保驾护航。